경매공부 - 물권과 채권의 차이, 말소기준근저당권

이 글에서는 경매에서 다뤄지는 물권과 채권에 대해서 간략히 알아보고 말소기준등기의 개념을 간단히 살펴보도록 하겠습니다. 

 

물권

- 정의 : 특정 물건을 지배하여 얻을 수 있는 배타적 권리

- 물권의 종류 :

  민법상 소유권, 저당권, 전세권, 점유권, 지역권, 유치권, 지상권, 질권 총 8가지

  목적에 따라 용익물권, 담보물권, 관습법상 물권 세가지로 구분

- 물권우선주의와 일몰물권주의

 

* 물권우선주의 : 물권과 채권간 권리 충돌 시 물권에 우선순위가 있음

* 밀몰물권주의 : 하나의 물건에 동일한 내용의 물권이 존재할 수 없음

* 용익물권 : 지상권, 지역권, 전세권으로 사용가치 지배에 목적을 둠

* 담보물권 : 유치권, 저당권, 질권으로 교환가치에 목적을 둠

* 관습법상 물권 : 관습법에 의해 인정되는 물권으로 분묘기지권과 법정지상권 등이 있음

채권

- 정의 : 상대방에게 행위를 청구할 수 있는 대인적·상대적 권리

  → 금전 채권의 경우 가압류, 비금전 채권은 가처분을 통해 권리 행사

- (부동산) 채권적 권리 : 매매, 증여, 임대차, 대여

- 채권에는 우선순위가 없으며, 채권간 권리가 동등 → 안분배당 방식 

 

* 안분배당 : 채권의 배당액을 채권의 총 합에 비율로 분배하는 것

 

물권과 채권의 차이

- 물권은 대상 객체가 특정하게 지정되어있으나, 채권은 그렇지 않음

- 물권은 대상 물건이 등기가 필요한 것이나, 채권은 등기 불필요

- 물권은 물건에 대한 지배권이나 채권은 법적으로 계약된 사람에게 행사할 수 있는 권리

 

말소기준등기

- 정의 : 경매에서 설정된 부동산의 권리중 낙찰자에게 인수/소멸 되는 기준이 되는 등기

- 개념 : 말소기준등기 전에 설정된 권리는 인수하고 이후 설정된 권리는 소멸함

- 말소기준등기의 종류 : 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매개시기입등기 → 모두 금전채권

 

* 소멸주의 : 경매로인해 소멸되는 부동산 상의 권리
 . 저당권, 가압류, 말소기준등기(혹은 경매개시기입등기) 이후 설정된 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 임차권, 환매등기 등

 . 집합건물 최우선순위의 전세권자의 경매신청 경우 전세권

 . 배당요구를 한 말소기준등기 이전 설정된 전세권

 

* 인도주의 : 경매로인해 소멸되지 않는 부동산 상의 권리

 . 말소기준등기(혹은 경매개시기입등기) 이전 설정된 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 임차권, 환매등기 등

 . 유치권, 분묘기지권, 법정 지상권

 . 후순위 가처분 토지 소유자가 신청한 건물 철거 목적 처분금지가처분

 . 보증금의 일부만 변제받은 임차인, 대항력만 갖춘 임차인, 우선변제권을 미행사한 임차인 등