경매 공부 - 경매의 종류(강제경매와 임의경매), 경매 물건의 유형

본 글에서는 경매의 종류에 대해서 간단히 설명하고, 매각 유형과 그 차이를 간단히 알아보겠습니다.

 

경매의 종류

경매는 집행권원의 필요 유무에 따라 임의경매와 강제경매로 구분됩니다. 임의경매와 강제경매의 대략적인 설명은 아래와 같습니다.

임의경매

- 정의 : 채권 발행 시 설정된 담보가 존재 → 경매를 집행하기 위한 집행권원이 불필요한 경매

- 목적 : 채무자의 재산을 압류, 매각, 현금화함으로써 채권자에게 배당

- 특징 : 담보권 설정 순위에 따른 배당

 

강제경매

- 정의 : 채권 발행 시 별도의 담보 설정이 없음 → 경매를 집행하기 위한 집행권원이 필요한 경매

- 목적 : 채무자의 재산을 압류, 매각, 현금화함으로써 채권자에게 배당

- 특징 : 채권자 평등주의 적용 배당

 

* 집행권원 : "채무명의" 혹은 "집행명의"로 부르기도 합니다. 국가의 강제력으로 실현할 범위 즉 이행청구권의 범위를 명확히 표시하고 강제집행할 수 있는 권리를 나타낸 공정증서 입니다. ex) 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등

* 담보권 : 근저당권, 담보가등기, 전세권 등

경매 물건의 유형

경매는 대상물에 따라 부동산 경매, 준부동산 경매, 동산 경매로 구분할 수 있습니다.

 

- 부동산 경매의 대상은 등기 등록이 가능한 주택이나, 아파트, 농지 등이 있습니다.

- 준부동산 경매의 대상은 광업권, 자동차, 항공기 등 등기가 불가능한 것들을 가르킵니다.

- 동산경매는 가전 및 가구 등의 이동이 쉬운 것들이 경매 물건일 경우 입니다.

경매 물건의 유형 - 경매 매각 유형

이중 부동산 경매(앞으로는 경매라 칭하겠습니다.)는 경매 물건에 토지, 건물의 포함 유무에 따라 매각 유형을 네가지로 구분할 수 있습니다.

- 순수 토지 매각 : 토지 내 건물이 없이 순수하게 토지만 경매 물건인 경우

- 하자 토지 매각 : 토지위에 건물이 있으나, 토지만 경매 물건인 경우

- 건물만 매각 : 토지 위의 건물만 경매 물건인 경우

- 건물과 토지 함께 매각: 토지와 그 위에 존재하는 건물이 모두 경매 물건인 경우

 

당연하지만 경매 물건이 중요한 이유는 경매 대상물에 따라 낙찰 후 전략이 달라질 수 있기 때문입니다.

 

그렇다면 이런 경매 물건의 매각 유형은 어떻게 확인할까요? 답은 등기부등본의 표제부를 확인하는 것 입니다.

 

경매 물건의 유형 - 부합물, 독립물, 종물

부합물, 독립물, 종물은 경매 물건에서 주로 사용되는 용어 입니다. 해당 구분에 따라 법정 분쟁이 있는 경우가 있는 만큼 추후 기회가 되면 자세히 알아보려 합니다.

 

- 부합물 : 주물과 결합되어 하나의 물건으로 인식되고 분리가 불가능하거나 어려운 물건. ex) 토지물건에 심어진 미등기 수목 등

- 독립물 : 주물과 별개로 독립적인 사용가치를 가지고 있는 것 ex) 독립적으로 활용 가능한 창고와 같은 건물 등 

- 종물 : 주물과 결합된 상태로만 가치가 있으며, 독립적으로는 활용가치가 없는 물건 ex) 발코니, 베란다 등